Pago extrajudicial en condominios: la vía para frenar la morosidad y preservar el patrimonio

La gestión de condominios y comunidades inmobiliarias en Venezuela enfrenta un escenario complejo condicionado por la inflación, el deterioro de los servicios y la necesidad de mantener en óptimas condiciones la infraestructura habitacional.

Frente a este panorama, el cobro extrajudicial se consolida como la alternativa más efectiva para resolver el impago de gastos comunes antes de recurrir a la vía judicial.

Así lo sostiene Rafael Ángel Viso Ingenuo, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de Procondominios, firma consultora y administradora fundada en diciembre del 2008.

Según el especialista, la morosidad es un problema transversal que afecta a comunidades inmobiliarias de todos los estratos socioeconómicos y compromete directamente la calidad de vida y el valor de mercado de los inmuebles, por la ruina severa que genera en ellos.

El mecanismo de la negociación

El cobro extrajudicial abarca desde las gestiones de cobranza preventiva que realiza la administradora mediante recordatorios e invitaciones a conciliar, hasta la intervención de la junta de condominio, al autorizar al administrador para que otorgue los poderes a los abogados que actuarán contra los propietarios morosos en juicios, ante los tribunales.

Este proceso busca establecer canales de comunicación oportunos y respetuosos con el propietario deudor para acordar compromisos sustentados en el marco normativo vigente.

«No hace falta llegar al conflicto judicial para recuperar las acreencias de un condominio. A través del contrato de transacción extrajudicial previsto en el artículo 1713 del Código Civil, es posible suscribir convenios de pagos de forma extrajudicial (sin juicios) que permitan al propietario ponerse al día mediante cuotas adaptadas a sus posibilidades, protegiendo tanto su estabilidad como las finanzas de la comunidad», señala Viso.

El especialista enfatiza que estas gestiones extrajudiciales deben tener plazos definidos —de entre 60 y 90 días— para evitar que las deudas se vuelvan inmanejables o perjudiquen la operatividad diaria del edificio.

«La cobranza extrajudicial tiene un límite en el tiempo; vencido este, dará paso a la cobranza judicial», sostiene el presidente de Procondominios.

Marco legal y vías judiciales para el cobro compulsivo de deudas

Cuando la vía extrajudicial se agota sin resultados, la legislación venezolana faculta a las juntas de condominio a autorizar a la administradora para iniciar acciones legales.

A través de juicios especiales, por la vía ejecutiva o por intimación, sustentados en los artículos 630 y 640 del Código de Procedimiento Civil -llamados también juicios especiales-, es posible atacar el patrimonio del deudor antes de llegar a una sentencia definitiva y firme a través de las medidas cautelares, tales como: el secuestro de bienes del deudor; la prohibición de enajenar y gravar bienes inmuebles; o  el embargo preventivo sobre el patrimonio del deudor, según el artículo 588 de este último código.

Viso aclara que la planilla de liquidación de gastos comunes constituye la prueba fundamental de la acreencia líquida y exigible exigida por el Código de Procedimiento Civil, y es por ello que debe estar impecablemente elaborada por el administrador del condominio y contribuye a garantizar el éxito en el procedimiento judicial que se active contra el moroso.

Asimismo, destaca la efectividad de implementar acciones judiciales simultáneas y coordinadas contra propietarios con retrasos prolongados, lo cual genera un efecto disuasivo y pedagógico en toda la comunidad.

La cultura de la prevención

En materia financiera, Procondominios subraya la importancia de la planificación estratégica: la elaboración de presupuestos; establecimiento de prioridades en la inversión; la ejecución de los mantenimientos preventivos como el principal mecanismo de ahorro frente a la inflación; el uso de una divisa dura como moneda de cuenta, son aspectos fundamentales a considerar por el administrador, quien debe actuar a tenor de lo establecido en el artículo 1.632 del Código Civil.

La postergación de reparaciones rutinarias incrementa la aparición de mantenimientos correctivos más costosos y de cuotas extraordinarias.

Finalmente, el especialista insta a las comunidades inmobiliarias a mantener una comunicación directa y transparente con sus administradoras, así como a promover una cultura cívica de cumplimiento legal que asegure la preservación y valorización del patrimonio habitacional y la paz en la convivencia comunitaria.

Procondominios: trayectoria, misión y alcance integral

Procondominios nació en 2008 como una firma pionera en la educación de las comunidades inmobiliarias, concebida inicialmente para transformar el modelo tradicional de gestión administrativa dedicada a elaborar un aviso o recibo mensual de gastos comunes.

Hoy, basa su modelo de gestión en uno holístico, mediante la integración del derecho de diversas materias, la administración financiera, la rendición de cuentas y la cultura cívica.

El alcance de sus servicios abarca desde la administración de inmuebles residenciales, comerciales, industriales, complejos empresariales y de asociaciones civiles de vecinos, hasta la representación legal experta mediante la redacción de reglamentos internos, la conducción de asambleas de copropietarios, el trámite de cobros morosos extrajudiciales y judiciales y el trato de conflictos de  la dinámica comunitaria.

La organización también destaca en el ámbito docente, a través de talleres de capacitación para juntas de condominio, y la producción continua de contenido educativo audiovisual, posicionándose como una referencia consultiva obligada para la resolución de conflictos en la propiedad horizontal en todo el territorio nacional.

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