#Exclusivo | El mercado inmobiliario no termina de despegar: expertos explican por qué

Más allá de toda subjetividad –uno puede estar de acuerdo o no- se ha verificado cierto repunte de la economía. La dolarización transaccional se traduce en “money in the pocket” para ciertos sectores, incluso entre los más pobres a los que llega, eso sí, una porción mínima de la expansión. El mercado inmobiliario –locales comerciales, oficinas y viviendas- está operando en este contexto.

Y cabe preguntarse dónde viven, dónde trabajan, dónde tienen sus negocios –y a qué precios- todos los que van a espectáculos costosos, ahora que el auge de los conciertos de alto vuelo se yergue como la principal bandera del “Venezuela mejoró”.

Horacio Velutini es director del Fondo de Valores Inmobiliarios. Dice a Banca y Negocios que los precios por metro cuadrado en el mercado inmobiliario tocaron, en 2019, su punto histórico más bajo, en general; incluso peor que en la crisis financiera de 1992.

La caída comenzó en 2013, hasta llegar a 2019, que Velutini pondera como la contracción más grande en 30 años. También las transacciones de compra-venta cayeron a un mínimo histórico de 7.500 metros cuadrados ese año.

“Esto hay que considerarlo porque cuando los precios cayeron entre 1992 y 1993, no bajaron las transacciones. Más bien aumentaron, porque muchos quisieron aprovechar de comprar barato. ¿Por qué no pasó lo mismo en 2019? Yo creo que los operadores inmobiliarios no estaban dispuestos a vender a los precios que se estaban ofreciendo”, aclara este punto.

Horacio Velutini (FVI): «Esto es una estimación, no tengo data dura para respaldarlo, pero creo que los precios deben aumentar entre 20 y 25% este año con respecto a 2019. Comercio ha subido más que oficinas».

– Activos asociados a inversiones inmobiliarias –

Velutini dice que en Venezuela nadie tiene activos asociados a las inversiones inmobiliarias. En EEUU 90% de la gente debe 80% del precio del activo. En Venezuela nadie debe nada sobre el valor de sus inmuebles. Entonces la gente prefiere esperar una recuperación. Y entonces vender.

“Esto es una estimación, no tengo data dura para respaldarlo, pero creo que los precios deben aumentar entre 20 y 25% este año con respecto a 2019. Comercio ha subido más que oficinas. Los precios que más han subido son los de locales comerciales, luego viviendas y finalmente oficinas”, apunta el director del FVI.

Calibra que el establecimiento de un sistema de libre convertibilidad cambiaria, en 2019, es el evento histórico más importante para el rebote de los precios en todas las áreas de comercio y servicios del país.

-¿Cómo está parado el mercado inmobiliario venezolano si se compara con países similares en América Latina?

-Bueno, lo primero es que si vas a sacar esa cuenta, tienes que comparar –verbigracia- lo que vale un local en el Centro San Ignacio, con lo que vale en una zona Premium en Bogotá. Y Venezuela debe tener un rezago de 20% con respecto a un precio Premium de Bogotá. Estamos comparando peras con peras.

Los precios que más han crecido son los de viviendas premium. Una persona que termina de construir su edificio, está esperando que le den 2.500 dólares por metro cuadrado. Eso es el doble de lo que podría haber aspirado en 2019.

El segmento de oficinas –sostiene- es muy difícil de medir, “pero debemos estar 15% por encima de 2019”.

Con respecto al evento cambiario que se registró hacia finales de agosto, cuando el dólar –por un exceso de bolívares en la calle- llegó a pasar de 9 bolívares, afectó –indica Velutini- más que todo en cuanto a expectativas inflacionarias.

Hay más demanda, se nota en la parte premium de la ciudad, y en edificios de ese tipo; los edificios de clase media están demandados pero no hay financiamiento. Si lo hubiera la demanda se multiplicaría.

-¿Quién compra en ese segmento Premium?

-Siento que ese movimiento tiene una relación directa con el retorno de ahorros de venezolanos en el extranjero. Y mucha gente piensa: este es el momento.

En cuanto a los arrendamientos, en 2018 se firmaba a 1 dólar el metro cuadrado, hoy fácilmente se encuentran precios alrededor de 25 dólares, y una zona como La Castellana hasta 50 dólares. El sector comercial ha crecido mucho –afirma- y la gente está dispuesta a alquilar para montar un negocio que le va a dar rédito.

Con la vivienda pasa un poco lo mismo, expone, hay gente que quizá gana 1.500 dólares y está dispuesta a pagar 500 dólares en el arrendamiento de una vivienda, pero no consigue una oferta amplia, porque los propietarios tienen miedo por un sistema legal que favorece a quien alquila.

– Entre amigos y gente de confianza –

Velutini asevera que los alquileres de viviendas se ha duplicado en los últimos 3 años y están todos por debajo de la línea de flotación: son acuerdos entre amigos, gente referida, de confianza, etcétera.

Los precios de las viviendas han aumentado, pero también las expectativas, y pasa lo mismo con los locales comerciales. Se están alquilando más que vendiendo las viviendas. La compra se ha detenido por la falta de financiamiento, y la gente estaría dispuesta a pagar incluso en dólares.

Roberto Orta (CIV): La Cámara Inmobiliaria solicita modificaciones estructurales de las leyes Arrendamiento, contra la Estafa Inmobiliaria, y de Deuda Hipotecaria. El futuro depende de que se modifiquen estas tres leyes.

Por su parte, Roberto Orta es presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Dice a Banca y Negocios que los segmentos de oficinas, locales y viviendas tuvieron caídas fuertes –de 75% en las operaciones- durante 2008.

El volumen de transacciones “se mantiene estable de 2018 a la fecha. Lo único es el crecimiento del arrendamiento de locales comerciales por la recuperación del comercio, en los rubros de salud, alimentos, restaurantes, entre otros”.

Las oficinas se han mantenido estables, tanto en operaciones como en los precios. En cuanto a los precios, en el Área Metropolitana está en 700 dólares el metro cuadrado y no ha habido crecimiento.

Falta crédito y se están dando operaciones de contado.

-¿Está estancado el mercado?

-No. Está activo, pero es mucho más pequeño. Hay una merma de 75%.

-¿La dolarización ha favorecido?

-El Convenio Cambiario Número 1 hizo que las operaciones que se venían haciendo en moneda extranjera fueran legales. Más que todo en efectivo. Y esto trae seguridad, porque la gente quiere bancarizar ese dinero.

– Los precios: Tres veces menores que en el resto de América Latina –

Roberto Orta, presidente de la Cámara Inmobiliaria, relata que, en precios, el mercado inmobiliario venezolano está aproximadamente en niveles una tercera parte en comparación con los promedios latinoamericanos por metro cuadrado. Si en Bogotá el metro cuadrado vale 1000, en Caracas puede valer 300.

“La caída es en todos los segmentos, incluso el segmento premium está en la tercera parte del precio latinoamericano”, va cerrando el círculo de su declaración. Como no hay crédito la compra se reduce a los que tengan ahorros, o hagan intercambios.

Sobre el arrendamiento ha crecido en locales comerciales, en viviendas está en 9% de su potencial -por la cantidad de restricciones que tiene  la Ley de Arrendamiento-; en el caso de vivienda también hay compra-venta, sobre todo el segmento que va de 15.000  a 50.000 dólares.

La Cámara Inmobiliaria solicita modificaciones estructurales de las leyes Arrendamiento, contra la Estafa Inmobiliaria, y de Deuda Hipotecaria. El futuro –para Orta- depende de que se modifiquen estas tres leyes. “El mercado empezaría a mejorar, pero mientras la banca no tenga liquidez para dar crédito; y también tiene que mejorar el poder adquisitivo del venezolano”.

Al haber un mejor marco jurídico, los mismos venezolanos van a invertir, y la gente que está en el extranjero. “Yo soy optimista, pero realista. No obstante, el gobierno tiene que generar una serie de cambios”, remata Roberto Orta.